+7 (812) 385-74-12

+7 (495) 646-82-17

+7 (921) 940-04-84

Межевание земельных участков: за и против

С наступлением дачного сезона в редакцию приходит все больше писем, в которых читатели интересуются особенностями сделок купли-продажи земельных участков. Часто спрашивают о том, нужно ли проводить межевание перед продажей участка. Заместитель генерального директора по развитию агентства недвижимости «Истра-Город» Геннадий Савинов поможет разобраться в этом непростом вопросе.
Межевание земельных участков: за и против

Для начала напомним, что обязательное межевание земельных участков, в том числе для сделок с ними, отменено Законом «О государственном кадастре недвижимости» № 221-ФЗ от 24.07.2007 г., вступившим в силу 1 марта 2008 г. Но на практике новые нормы, можно сказать, пока не действуют.
 
Часть подразделений БТИ, которые с марта 2008 г. изготавливают кадастровые паспорта на строения, требуют в обязательном порядке представить в электронном виде координаты земельного участка по результатам межевания, чтобы их собственные измерения не противоречили данным геодезистов.
 
Не секрет, что помимо БТИ в проведении межевания заинтересованы многие службы: геодезические фирмы, агентства недвижимости, нотариусы, сотрудники Роснедвижимости и др.
 
Между тем собственники объектов, даже имеющие опыт разграничения участков, зачастую плохо представляют общую картину.
 
Попробуем разобраться, насколько оправданно проведение межевания для оформления сделок с земельными участками.
 
Аргументы в пользу межевания

Прирезки. Один из самых убедительных доводов в пользу межевания — возможность законного бесплатного увеличения площади земельного участка в пределах нормы предоставления (для участков соответствующего назначения и целевого использования). Норма предоставления устанавливается органами местного самоуправления, и обычно к исходному участку прибавляется до шести соток. Если норма не установлена, разрешенная прирезка не должна превышать 10% площади существующего участка.
 
Наследование с разделом. Иногда при вступлении в права наследования земельные участки образуются из одного исходного. Согласно свидетельствам о собственности они являются самостоятельными, однако границы между ними могут быть условными, особенно при наличии родового дома, находящегося в долевой собственности. В случае, когда совместное использование таких участков не устраивает собственников или планируется отчуждение одного из них постороннему лицу, без межевания не обойтись.
 
Без конфликтов. Если земельный участок многие годы не используется и не имеет основательного забора, у соседей возникает соблазн пересмотреть границы. Межевание с письменным уведомлением будет сдерживать неправильные действия соседей в отношении границ участка.
 
Кадастровый план вместо генерального. Районные архитекторы не слишком строго следят за тем, как воплощаются их замыслы в жизнь. В итоге генеральные планы могут не соответствовать фактической застройке. Собственнику земельного участка гораздо проще и дешевле произвести межевание своего участка и тем самым установить его легальный статус, чем заниматься корректировкой генерального плана за свой счет.
 
Освоение неосвоенного. Даже в старых садоводческих товариществах есть группы неосвоенных участков с необозначенными границами. Если генеральный план в целом не нарушен и часть участков прошла межевание, кадастровый инженер может помочь определить расположение неосвоенного участка при межевании.
 
Защита дорогостоящей недвижимости. Если на земельном участке имеется или планируется возвести дорогостоящее строение, межевание целесообразно выполнить хотя бы для того, чтобы убедиться: никто из соседей, производивших установление границ ранее, не «наехал» на участок на кадастровой карте. Специалисты это и определят. Кроме того, как отмечалось выше, структуры БТИ, которые в переходный период занимаются кадастровым учетом, могут чинить препятствия в регистрации строений, если координаты границ не определены по результатам межевания.
 
Оформление сложных конфигураций. Иногда земельные участки приобретают столь причудливые формы, что определить их площадь без специальных измерений не представляется возможным. Например, в одном садоводческом товариществе исходный прямоугольный участок в результате наступления соседей и последующей компенсации за счет земель общего пользования превратился в двенадцатиугольник. Лучше узаконить такую сложную геометрическую фигуру через межевание, чем не обращать внимания на несоответствие фактического и исходного размещения участка. 


Упрощение сделки. Большинство покупателей недвижимости считают, что межевание помогает снизить риски, связанные с нарушением границ участка в будущем, поэтому готовы покрыть расходы на проведение данной процедуры. Соответственно, межевание в качестве дополнительного преимущества могут использовать и продавцы в рекламной кампании объекта недвижимости.
 
Аргументы против межевания

Закрепление закрепленного. Как известно, дачная амнистия распространяется на земельные участки, предоставленные до вступления в силу Земельного кодекса в 2001 г. Как правило, свидетельства о праве собственности на такие объекты выданы в 92–98 гг. прошлого века, а пользование землей могло начаться еще раньше, так что участки имеют давно сложившиеся границы. Таким образом, в большинстве случаев при межевании производится исполнительная кадастровая съемка, то есть определение и нанесение на электронную кадастровую карту имеющихся координат.
 
Многие правообладатели ошибочно полагают, что если граница участка не обозначена каким-либо способом (забором, столбами и т. п.), то приедут геодезисты и ее найдут. На самом деле это обязанность собственника — обозначить и показать геодезистам границы своего участка.
 
Определенность без межевания. Индивидуальная определенность — обязательное свойство недвижимого имущества, необходимое для его описания при сделках. Сторонники межевания говорят, что, мол, без описания границ нет определенности объекта, так как неясно, где он фактически находится. С таким же успехом можно утверждать, что номер паспорта — единственный способ установления личности гражданина.
 
У земельного участка есть адрес: область, район, наименование сельского поселения, деревни или некоммерческого партнерства, а также номер, площадь, категория земель, разрешенное целевое использование. Разве данная комбинация характеристик не является уникальной на всей территории РФ? При постановке на кадастровый учет, в том числе без межевания, добавляется еще и нигде не повторяющийся кадастровый номер участка.
 
Правда, можно возразить, что не все деревни или садоводческие товарищества имеют планы застройки. Действительно не все, но многие. В Истринском районе Московской области автору пока не известно ни одной деревни из 250 и ни одного садоводческого товарищества из 600, в которых отсутствовал бы план застройки. Если плана все-таки нет, то с него лучше и начинать. Причем на первое время достаточно изготовить таблички с номерами строений (участков).
 
До момента введения межевания земельных участков (2001 г.) не существовало никаких проблем с их индивидуальной определенностью. Не будет их и впредь, после отмены обязательного межевания.
 
Время и деньги. Постановка на кадастровый учет земельного участка без межевания происходит значительно быстрее и дешевле, чем с межеванием. В Московской области работы по межеванию стоят в среднем 10–15 тыс. руб. и длятся от шести месяцев до одного года. Причем собственник участка принимает в них активное участие: предоставляет геодезистам копию из генерального плана, акты согласования границ с соседями, объявление в газету о проведении собрания, подает заявление о постановке на учет в Роснедвижимость и др.
 
А кадастровый паспорт без межевания можно оформить за один-два месяца почти бесплатно, если не считать затраты на очереди и переезды.
 
Под дачную амнистию подпадают около 40 млн земельных участков. Отказавшись от проведения межевания, удастся сэкономить порядка 150 млрд руб. народных денег, что сопоставимо с объемом финансирования ряда федеральных целевых программ.
 
Недостоверная информация. По сей день в графе особых отметок кадастрового паспорта участка без межевания Роснедвижимость пишет: «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства». По смыслу в этой записи усматривается какое-то нарушение закона. Однако это не так. Если есть участок, то у него есть граница. Признавая права на участок, невозможно отрицать наличие границ. Федеральный закон № 141-ФЗ от 22.07.2008 г., внося изменения в закон о кадастре, устанавливает, что при уточнении границ путем межевания их местоположение определяется из сведений правоустанавливающих документов, из документов, определяющих местоположение границ при образовании участка, или границ, существующих на местности с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения 15 и более лет. По мнению автора, любой способ прежнего установления границы с участием заинтересованных лиц является межеванием. Почему результаты ранее выполненных работ по межеванию нужно аннулировать? Почти 120 млн собственников участков могли бы жить спокойнее, если бы в кадастровом паспорте была, например, такая запись: «Граница земельного участка установлена без проведения межевания».

Искусственные барьеры в обращении участков

Стоимость вещи определяется в том числе ее доступностью. Длительность, сложность и дороговизна межевания существенно затрудняют гражданский оборот земельных участков, сокращают предложение объектов. Без кадастрового паспорта проведение сделки невозможно. Количество подготовленных к продаже участков при обязательном межевании уменьшилось, а их стоимость возросла. Собственники могут сказать: «Цена выше, ну и хорошо». Только нужно помнить, что рано или поздно продавцам недвижимости придется выступать в качестве ее покупателей. Искусственно созданные барьеры в свободном обращении участков при наличии межевания в итоге невыгодны всем.
 
Межевые споры. Межевание усугубляет реальные и провоцирует потенциальные споры по границам.
 
Приведем пример.Вы производите межевание участка. Допустим, с одним из соседей вы не дружите, и он не подписывает акт согласования границы, хотя его интересы никто не ущемлял. Более того, он пишет возражение по границе… Зарегистрировать права собственности на такой участок можно, только предъявив документ о разрешении межевого спора. Таким образом, в перспективе — судебное разбирательство, которое может затянуться на годы.
 
Распространенным является заблуждение собственников, что кадастровые инженеры участвуют в конфликтах по земельным границам (особые надежды, естественно, у пострадавшей стороны), но такая работа явно выходит за рамки его полномочий, цены договора подряда, поэтому выполняться не будет (за исключением роли технического эксперта при межевании группы земельных участков).
 
Чужие ошибки. Иногда собственникам приходится расплачиваться за чужие ошибки. Межевание — достаточно точная инженерная работа. По опубликованным данным, в некоторых южных регионах РФ количество уже выявленных ошибок в межевании составляет 13%. На практике за все отвечает заказчик, все препятствия преодолеваются за его деньги. По нашему опыту, процент брака в межевании составляет как минимум 3–5%. И это только на начальном этапе кадастрового учета.
 
Наступление на улицы. Слабый или отсутствующий архитектурный надзор приводит к тому, что участки наступают на улицы, проезды и проходы. Особенно плохо дело обстоит в садоводческих товариществах. Их земли — хороший резерв на будущее для преобразования в зоны индивидуального жилищного строительства и постоянного проживания. Если земельные участки в СНТ не будут в массовом порядке ставить на кадастровый учет с межеванием, еще остается шанс иметь в них улицы и проезды нормальной ширины (7–9 м).
 
Несоответствие границ. Не всегда границы земельного участка по кадастровому плану и в реальности соответствуют друг другу. Например, отделы Роснедвижимости иногда препятствуют увеличению площади земельного участка при его наследовании. Наследникам приходится просить геодезистов нарисовать границы так, чтобы площадь участка не отличалась от правоустанавливающего документа. Выявленная накладка и необходимость пересчета — это признак ошибки в измерениях либо по рассматриваемому участку, либо по участкам, уже стоящим на кадастровом учете. Контрольные замеры независимым исполнителем, как правило, не производятся, поэтому нельзя точно утверждать, действительно ли ошибка при пересчете устраняется или гладко стало только на бумаге.
 
РИЦ ГеоКонсалтинг

Итоги


В ряде европейских стран границы значительной части земельных участков установлены и описаны без межевания. Например, в Великобритании земельный кадастр ведется более 200 лет и только 25% участков имеют точные координаты. Нельзя сказать, что это идеальная ситуация и образец для подражания, но и проблем серьезных она не порождает.
 
Думается, что намерение втянуть всех разом в «светлое будущее» кадастра с межеванием выглядит нереалистично и приносит больше вреда, чем пользы, например, за счет существенного затруднения гражданского оборота земельных участков.

Земля и право

Любой дом, построенный по любому проекту, будет стоять на земле, а не парить в воздухе. Значит, собираясь строить дом, надо танцевать от печки, то есть от земельного участка.