+7 (812) 385-74-12

+7 (495) 646-82-17

+7 (921) 940-04-84

Регионы: горожане раскусили прелести
загородной жизни

Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru решил выяснить, как обстоят дела на региональном коттеджном рынке, и попытаться на примере разных поселков в разных регионах страны выявить их характерные особенности. А заодно и понять – может ли заинтересовать местного частного инвестора загородный дом, например, под Самарой. Загородный рынок, возникает, как правило, вблизи благополучных городов и говорит о том, что жители данного региона уже «могут себе позволить накладные карманы». Вот мы и взяли «на пробу» несколько прилично живущих областей.
textalt

Выступая на Коттедж-Форуме, проходившем недавно в выставочном центре на Фрунзенской набережной, руководитель Комитета Загородной Недвижимости РГР Валерий Лукинов заявил, что в целом по России, за исключением Московской и Ленинградской областей, коттеджное строительство находится в зачаточном состоянии, а инфраструктура коттеджных поселков в регионах оставляет желать лучшего. По мнению эксперта, многие россияне воспринимают коттедж как большую дачу, и функции второго дома он в провинции зачастую не выполняет. Однако в «продвинутых» регионах наметились и иные настроения – жители города присматриваются к житью на природе и меняют квартиру на дом со всеми удобствами, благо этому способствуют расстояния и цены.Общие черты

Первая «региональная» особенность, которая, пожалуй, сразу бросается в глаза – сосредоточенность поселков вблизи областного центра.

Подмосковные поселки, напомним, давно уже перешагнули 50-километровую отметку и пошли дальше. В российских областях все гораздо компактнее.

В Самарской области довольно много поселков, и по оценкам некоторых экспертов здесь даже происходит «бум» коттеджного строительства. И хотя тут тоже можно найти значительно удаленные объекты, основная масса все-таки тяготеет к центру. Причем, так сложилось исторически – еще недавно коттеджи строили в черте города, а затем застройка начала «расползаться». Наиболее известные из новых строящихся - поселок «Славный», расположенный в известном районе АГЛОС (Агро-Гидро-Лесо-Опытная Станция) находится всего в восьми километрах от города. Другой проект – московской компании Rodex Group (причем компания наметила построить три поселка в области) - коттеджный поселок «бизнес-класса» - будет расположен в 16 км от городской черты.

В Красноярском крае, где, казалось бы, климат особенно не располагает к загородному отдыху, коттеджное строительство не в диковину. И тут малочисленные коттеджные поселки ютятся в узкой кольцевой полоске вблизи самого Красноярска.

Так, коттеджный комплекс «Английский парк» располагается в 10 минутах езды от Предмостной площади, которая практически находится в центре города. А самый престижный коттеджный комплекс Красноярского края – «Сосны», даже получивший в прошлом году премию от «Единой России» как лучший поселок страны, расположен на левом берегу Енисея - в двух с половиной километрах от Академгородка. От центра Красноярска в поселок ведет Свободный проспект, который, как утверждают в компании-застройщике «Инком-Сосны», действительно свободен от транспорта. От санатория «Енисей», находящегося на западной окраине города, путь к «Соснам» занимает одну минуту. Административно поселок относится к Октябрьскому району Красноярска.

Что касается инфраструктуры поселков, то если говорить об «удобствах» - газоснабжении, электропитании и канализации, то здесь дела обстоят неплохо, поскольку близость к цивилизации позволяет подключаться к коммуникациям.

Например, в том же поселке Славный в Самарской области имеются центральное газоснабжение и бесперебойное электропитание. А вот канализация  – автономная. В «Английском парке» (Красноярск) есть даже городской телефон и Интернет. Вообще, коттеджные поселки, по словам экспертов, привлекают красноярцев именно тем, что в загородном доме сохраняются коммунальные удобства городской квартиры.

Так, до недавнего времени, по словам сотрудника агентства «Енисей-хаус» Галины Моисеевой, найти покупателей на загородную недвижимость было довольно сложно: обеспеченные красноярцы предпочитали квартиру в городской новостройке. Коттедж ассоциировался в сознании людей с частным домом, где надо топить печь и ходить с ведром за водой. Таких домов в Красноярске до недавнего времени было множество, и практически всё старшее поколение красноярцев выросло в частном секторе. Однако начиная с прошлого года, многие красноярцы стали менять городские квартиры на загородные дома. Причем перелом в сознании пришелся буквально на последний год. Кстати о «переломе» 2008-го года нам рассказал не один эксперт.

Если с коммуникациями более-менее все ничего, то гораздо хуже с инфраструктурой внешней - спортивными комплексами, торогово-развлекательными центрами, и конечно - с качеством дорог. Спорткомплексов и ТРЦ не хватает, а дороги, как обычно, нуждаются в ремонте.

Еще один общий штрих «региональщиков», свойственный во многом молодому рынку – стремление к «элитности».

Застройщики именно так характеризуют свои объекты, зачастую не соответствующие заданной планке.

«Элитой» себя считают большинство поселков и Самарской области и под Красноярском и в немногочисленные пока поселки нефтяного Татарстана, например - «Загородный клуб», расположенный в Зеленодольском районе Татарстана. Однако «болезнь роста» вполне может преодолеть приход московских застройщиков, например тот же Родекс собирается разбавить «элитное» однообразие поселками бизнес- и даже эконом-класса.

Вообще-то появление московских компаний, по мнению местных экспертов, в целом положительно отражается на рынке, в том числе и с точки зрения правильного позиционирования объектов. Так, по словам заместителя генерального директора ростовского агентства «Тихий Дон» Евгении Драбкиной, настоящий рост рынка коттеджных поселков в Ростовской области начался лишь на рубеже 2007-2008 годов, когда в Донской край пришли московские строители, которым стало тесно в Москве и Подмосковье. Выгнало их в регионы отсутствие свободных земель и высокие расценки на подключение к коммуникациям. Они же принесли с собой и московские стандарты строительства, когда коммуникации прокладываются уже вовремя строительства, а не после заселения поселка. Глядя на них, начали подтягиваться к их уровню и местные строители, которые стали ориентировать свои проекты на средний класс.

Цены: заходите, будем договариваться

Что касается цен, то по московским меркам, они довольно божеские. Так, например, в самым престижным поселке Красноярского края «Сосны», цены домов в поселке определяются из расчета 55 тысяч рублей за кв. метр. Средняя цена квадратного метра в зеленодольском «Загородном клубе» (Татарстан) составляет 45 тысяч рублей.

Что интересно, застройщики в российской провинции почему-то не любят публиковать цены. «Всегда можно договориться» - вот их обычный ответ.

Работники компаний не раскрывают цен даже по прямому телефонному запросу.

Объясняют это так: наши покупатели не хотели бы, чтобы уровень их доходов был вычислен по уровню их расходов. Своих покупателей застройщики знают в лицо, и, принадлежа к их кругу, общаются с ними в неформальной обстановке. В такой же неформальной обстановке обсуждаются и цены. Иногда они могут быть снижены до чисто символических в обмен на какие-либо услуги, ведь застройщику нужен и землеотвод, и подключение к коммуникациям, и чтобы получить это всё по приемлемым расценкам, можно пойти и на своего рода бартер – подарить коттедж чиновнику или монополисту для застройщика куда выгоднее, чем расплатиться живыми деньгами.

Кстати, говоря о том, кто же является покупателем коттеджей в коттеджных поселках в регионах, нельзя не отметить, что львиную долю таковых составляют не бизнесмены, а чиновники. Лишь в немногих регионах, таких как, например, нефтяной Татарстан, бизенесмены-нефтяники и наемные работники крупных компаний, получающие белую зарплату, доминируют среди покупателей. Именно поэтому цены коттеджей в этом регионе и публикуются в открытых источниках.

Трудно пока выявить четкую динамику рынка. Например, в Красноярском крае, по словам Галины Моисеевой («Енисей-хаус»), в городе цены за 2007 год выросли на 40-60%, а за городом они весь прошлый год практически стояли на месте. Инвестиционная привлекательность загородки тоже была низкой, и богатые красноярцы предпочитали вкладывать деньги в недвижимость Подмосковья. Однако в первом полугодии этого года наметился некоторый рост.

В Ростове-на-Дону картина похожая. Эксперты ждут изменений, когда первые поселки, строящиеся по московским стандартам будут заселены, а это произойдет через полтора года.

В Самарской области проявляется более четкая тенденция – здесь рынок подрастает примерно на 20-30% в год, также как и в Подмосковье.

Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.ru:
Подведем итоги. То, что рынок коттеджных поселков в регионах пока еще младенец – понятно. Об этом свидетельствует, в частности, то, что практически все поселки за редким исключением позиционируются как элитные. Впрочем, появление московских застройщиков и дальнейшее развитие рынка приведет его к более реалистичной оценке самого себя.

В целом же региональная застройка более компактная, чем подмосковная – поселки находятся гораздо ближе к административному центру и практически не имеют тяжелых проблем с коммуникациями. Офсетная типография недорогая печать листовок услуги высокого качества По некоторым показателям они могут посоперничать и с московскими. Например, по одному же из самых важных – транспортной доступности – московские поселки они превосходят. Более того, транспортная доступность у большинства из них такова, что позволяет их жителям совершать ежедневные круглогодичные поездки в офис и обратно.

Что касается инвестиций в этот сегмент, то, понятно, что вложения в растущий рынок будут окупаться. Главное для загородных инвестиций – точно просчитать ликвидность объекта, а она на коттеджном рынке зависит от массы вещей. Здесь основной принцип – чтобы застройщики четко понимали свою «нишу», грамотно позиционировали собственное творение, и не перегружали объекты излишней роскошью в погоне за деньгами. 

Регион                                          Цена в рублях за квадратный метр
Татарстан 45 000
Красноярский край 55 000
Приморье 52 000
Ростовская область 45 000
Новосибирская область 60 000
Алтайский край 48 000
Воронежская область 40 000

Типология коттеджей: попытка классификации

На первый взгляд, загородные дома, выросшие за последние десятилетие на российских просторах, не укладываются ни в одну табель о рангах. Если и можно говорить о какой-либо классификации, нужно брать в расчёт материал стен, площадь, этажность и другие характеристики.