+7 (812) 385-74-12

+7 (495) 646-82-17

+7 (921) 940-04-84

Какой дом хочет покупатель?

Проектирование, строительство и реализация загородной недвижимости давно уже превратились в динамично развивающийся бизнес. С каждым годом строится все больше частных домов и вовсе не только для самых состоятельных. Но не получилось ли так, что за множеством новых домов и поселков забыли о том участнике рынка, для которого и предназначена продукция, – о покупателе? Не действует ли рынок по принципу «никуда не денутся, купят все, что построим»?

Кто знает покупателя?

Евгений Безлюдный

Евгений Безлюдный, независимый эксперт

Теме предпочтений покупателей на рынке загородной недвижимости был посвящен круглый стол, проведенный компанией LANS DEVELOPMENT в рамках выставки «Мой дорогой дом» в сентябре 2008 года.

Известный аналитик рынка загородной недвижимости Евгений Безлюдный высказался прямо: «Рынок у нас начинающий... На этом рынке рано или поздно купят все». Он станет более развитым, когда появится вторичный рынок, когда люди начнут продавать то, что они купили. Например, потому что придут к выводу: на двадцать километров дальше можно купить на порядок лучше, тогда как в плане длительности поездки подобные расстояния особого значения не имеют. Пока же процедура ценообразования никак не связана с механизмом затрат.

Валерий Лукинов, директор департамента регионального развития и проектного управления ОАО «РОДЭКС груп», считает, что рынок загородной недвижимости в стране практически отсутствует, за исключением Московского и Санкт-Петербургского регионов.

 

Валерий Лукинов

Валерий Лукинов, директор департамента регионального развития и проектного управления ОАО «РОДЭКС груп»

Однако, несмотря на столь юный возраст рынка, тенденции в развитии предпочтений домовладельцев вполне можно разглядеть. Надо только оперировать качественной статистикой. Такая статистика имеется у банков готовых проектов, предлагаемых как частному, так и комплексному застройщику.

На анализе статистики продаж банка готовых проектов LANS DEVELOPMENT и строился доклад Марии Говоровой, главного редактора журналов «Каталог проектов» и «Частный дом».  Банк LANS DEVELOPMENT продает лицензионные готовые проекты и отслеживает, как меняются предпочтения покупателей, на протяжении  15-ти лет. За эти годы по проектам банка построено более 50 тыс. домов, в год строится в среднем около трех тысяч домов по всей Российской Федерации и частично за рубежом, в странах СНГ.

Предпочтения покупателей готовых проектов показательны, потому что, покупая уже построенный дом, человек достаточно часто руководствуется эмоциональными моментами, нередко вторичными: внешним видом, расхожими заблуждениями, связанными с различными материалами. Проект – это интеллектуальная продукция, выбор которой является плодом тщательных раздумий. Покупатель может выбирать проект дома на протяжении нескольких месяцев. Ориентируется он при этом не на абстрактные понятия стиля. Выбор осуществляется исходя из некоторого набора качеств, который человек подбирает под себя, – это и стеновой материал, и площадь, и количество помещений (жилых и нежилых).

Мария Говорова

Мария Говорова, главный редактор журналов «Каталог проектов» и «Частный дом»

Продажи готовых проектов – это тысячи продаж в год, причем каждый проект может быть куплен многократно – может быть один раз, а может и 150 раз. «Готовый же дом все-таки уникален, даже в черте одного поселка нет двух одинаковых домов. Поэтому статистика продаж проектов – это чистый показатель», отметила ведущий менеджер отдела продаж банка проектов LANS DEVELOPMENT Елена Рябинина.
Что же хочет покупатель?

Эргономика и экономия


В первую очередь можно отметить направленность в сторону повышения эргономичности дома, замечает главный редактор журналов «Каталог проектов» и «Частный дом».

Если на заре загородного домостроения постоянно возникали пресловутые краснокирпичные замки с большими площадями, то на данный момент можно говорить, что от этого ушли. Да, периодически большие виллы строятся, но это – частные случаи. Что касается основной массы, то средняя площадь домов в Ленинградской области – около 250 м2. В Московском регионе она может быть чуть больше, в других – чуть меньше, но в целом – примерно так. Растет также спрос на дома размером 100–150 м2.

Егор Левочкин

Егор Левочкин, координатор по работе с ключевыми партнерами компании «ВЕЛЮКС Россия»

Валерий Лукинов, директор департамента регионального развития и проектного управления ОАО «РОДЭКС груп», говорит о том, что, исходя из тенденций рынка, можно сделать вывод: интереснее покупать и строить в сегменте эконом- и бизнес-класса, в ценовой нише от 4–5 млн до 20 млн рублей. Как говорят профессионалы рынка, можно работать, конечно, и в сегменте элит, но объем этого сегмента очень мал и срок экспозиции таких объектов – от трех лет и выше. А в сегментах эконом- и бизнес-класса срок продажи от полугода до года.

Егор Левочкин, координатор по работе с ключевыми партнерами компании «ВЕЛЮКС Россия», подметил важную тенденцию в архитектуре частных домов сегодняшнего дня – упрощение форм. Сложные формы зданий уходят в прошлое. Сложная форма – это большее число опорных элементов, которые, как правило, дорогие, требуют высокой квалификации рабочих. На сегодняшний день разнообразие материалов, в том числе отделочных и кровельных, позволяет в довольно простых формах реализовать пожелания клиента. 

Владимир Петров

Владимир Петров, генеральный директор строительной компании «ПЕТРОВ Спб»

Культура инфраструктуры   

Валерий Лукинов, директор департамента регионального развития и проектного управления ОАО «РОДЭКС груп», обращает внимание на важность создания качественной инфраструктуры в коттеджных поселках. В проектах «РОДЭКС груп» «Сосновые берега» и «Золотые пески» на объекты социально-бытовой инфраструктуры пошло всего лишь, соответственно, 3% и 2% общих затрат. Этот минимум затрат, однако, окупается при продаже: покупатель хочет высокой культуры обслуживания по месту жительства.

Владимир Петров, генеральный директор строительной компании «ПЕТРОВ СПб», указывает, что в поселках клиент выбирает не только однородную архитектуру, но и однородный социум. При этом он понимает, что разделит все затраты на содержание поселка, на охрану, обслуживание со своими соседями. Те люди, которые начинают индивидуальное строительство, как правило, могут пожертвовать социумом, инфраструктурой ради выражения своей индивидуальности.

Газобетон? Кирпич? Каркас?

Кирпич всегда для российского менталитета был абсолютным приоритетом, и он по-прежнему популярен: проекты кирпичных домов, судя по статистике продаж LANS DEVELOPMENT, покупаются чаще, чем любые другие (см. таблицу). Но при этом постепенно позиции завоевывают керамические, газобетонные блоки. Популярность деревянных домов тоже растет.

Изменение спроса на стеновые материалы
(по материалам статистики продажи готовых проектов LANS DEVELOPMENT)

Стеновой материал Спрос в 2003 г. в % Спрос в 2007-2008 гг. в %

Кирпич

//text-align: right;

47

34

Керамические, газобетонные блоки

//text-align: right;

42

52

Дерево

//text-align: right;

8

11

Каркас

//text-align: right;

1

4–5


Предпочтения по этажности
(по материалам статистики продажи готовых проектов LANS DEVELOPMENT)

Этажность/стеновой материал Спрос в 2003 г. в % Спрос в 2007-2008 гг. в %

Двухэтажные дома (кирпич)

//text-align: right;

39

65

Двухэтажные дома (дерево)

//text-align: right;

75

77

Трех-четырехэтажные дома (кирпич)

//text-align: right;

60

133

Трех-четырехэтажные дома (дерево, каркас)

//text-align: right;

15

14


Каркасные дома приживаются в России достаточно сложно, хотя в США, в Канаде, в Финляндии они очень популярны — и за счет того, что они быстро строятся, и за счет невысокой стоимости. Однако и здесь заметен прогресс: количество домовладельцев, готовых пойти по непроторенному в нашей стране пути, положившись на опыт Запада, с каждым годом увеличивается.

Стенд журналов

Стенд журналов «Каталог проектов» и «Частный дом» на выставке «Мой дорогой дом»

Владимир Петров, генеральный директор строительной компании «ПЕТРОВ Спб», указывает на ограниченные возможности деревянного строительства в России: «у нас нет такого материала, как строительный лес, как, например, есть в Канаде или в Америке. Леса, хорошо подготовленного к стройке, мало». Тем не менее, в большой застройке встречаются и рубленые дома и дома из клееного бруса. Имеются нюансы – если раньше просто рубленый дом считался хорошим, то теперь надо, чтобы он был из Сибири, из кедра... Но это уже премиум сегмент. «Даже если у заказчика есть заблуждения, через 15 минут они становятся нашими убеждениями, наша задача – чтобы строение соответствовало нормам, защищало от непогоды, было теплым и т.д.», – говорит Владимир Петров. По его словам, клиенты сейчас склоняются к натуральным материалам, скажем, стараются использовать натуральную черепицу, либо цементно-песчаную. С кирпичом же успешно конкурирует качественный газобетон.

Комфорт и красота

Эксперты отмечают, что частные дома становятся в основном, одно-двухэтажными. Если раньше считалось престижным иметь три-четыре этажа, то сейчас хозяева предпочитают расходовать деньги рациональнее, избегать большого количества лестниц.
Все чаще домовладельцы обзаводятся мансардами. Егор Левочкин, координатор по работе с ключевыми партнерами компании «ВЕЛЮКС Россия» рассказал о тенденции перестройки холодных чердаков в мансарды, что увеличивает, и существенно, жилую площадь дома.

Тренд, связанный с мансардами, по словам Марии Говоровой, был замечен еще несколько лет назад. На данный момент растет количество покупаемых проектов домов с мансардами на 10–15% - и кирпичных, и деревянных. В деревянных домах обустройство мансарды выражает, прежде всего, стремление к экономии и рационализации площади дома, а в кирпичных — тенденцию к оригинальности решений, как в плане интерьера, так и в аспекте внешнего вида дома.

Оптимальным количеством жилых комнат сегодня считается пять-шесть. Остальных проектов – как с меньшим числом комнат, так и с большим – покупают заметно меньше.

Вадим Новиков

Вадим Новиков, учредитель инвестиционно-строительной группы «FREEDOM»

Встроенные гаражи становятся все менее популярными – если три года назад это был лишь наметившийся тренд, то сейчас – уже данность. Встроенный  гараж, во-первых, воспринимается,как минимизация жилой площади, а во-вторых, покупатель сознает, что неэкологично, некомфортно жить в комнате над гаражом, как бы хорошо он не был изолирован. Такая же история наблюдается в помещениях, отведенных под хозяйственные нужды: если имеется возможность вынести за пределы дома котельную, бассейн, кладовые, то их выносят, если позволяет участок. 

Вадим Новиков, учредитель инвестиционно-строительной группы «freeDom», рассказал об уникальном опыте создания фахверкового клубного поселка «Patrikki club». Эстетическая составляющая здесь занимала значительное место, например, в домах установлены стеклянные стены. «Это недешево стоит, но сейчас в России есть немало людей, которые готовы за красоту, за красивое решение платить любые деньги», – считает Вадим Новиков.

Наконец, изменения коснулись домов с двойным светом. Они всегда пользовались популярностью у людей со склонностью к эстетическому устроению жизни. Но в прошлые годы очень часто при покупке проекта люди говорили, что двойной свет –  напрасная трата пространства и соответственно денег. В последний год доля проектов домов с двойным светом выросла. Вероятно, это связано с тем, что люди стали обращать внимание на чисто эстетические моменты, и, возможно, с тем, что у них появились на это средства. Ведь, несмотря на всю практичность домовладельцев, в душе они остаются романтиками. 

Купить дешевле - продать дороже?

До недавнего времени любые приобретенные объекты недвижимости росли в цене в ногу со временем, а собственникам оставалось лишь подсчитывать доходы, которые можно получить от их продажи или сдачи в аренду. По мере роста числа инвесторов – граждан и юридических лиц, приобретающих недвижимость именно с целью получения дохода, – выяснилось, что эта игра отнюдь не беспроигрышна.