+7 (812) 385-74-12

+7 (495) 646-82-17

+7 (921) 940-04-84

Рынок загородной недвижимости глазами специалистов

7 сентября состоялся традиционный Съезд загородного клуба. Инициатором мероприятия выступает Оргкомитет выставки «Строим дом». По сложившейся традиции, специалисты собираются на борту пассажирского судна для участия в деловой семинарской программе и неформальных мероприятиях Съезда.
Съезд загородного клуба

В этом году в рамках Съезда впервые состоялся Коттеджный форум – мероприятие для девелоперов, специалистов по загородной недвижимости, риэлторов, застройщиков, банкиров и пр.  На Коттеджном форуме прошло два круглых стола: «Бизнес на пути к клиенту или клиент всегда прав. Как изменят картину будущего эконом-предложения сегодня? Изменение состава предложения в цене и качестве» и «Финансирование проектов малоэтажного строительства: ипотечные, кредитные и другие схемы. На чьи плечи сегодня ложится основная финансовая нагрузка и как изменится ситуация в обозримом будущем?». Оба круглых стола вызвали большой резонанс среди участников, поскольку обсуждаемые темы напрямую связаны с перспективами развития рынка в ближайшие годы.  Мероприятия посетили более 200 компаний по загородной недвижимости и строительству.

Аналитическими данными о существующей ситуации на рынке поделилась Ольга Трошева, заместитель директора консалтингового центра «Петербургской недвижимости»: «На сегодняшний день лидером по предложению новых малоэтажных проектов является Всеволожский район, а ввод КАДа инициирует появление новых проектов в менее привлекательных районах. Если же говорить о ценах, то хороший дисконт можно получить при 100% оплате объекта. Также на рынке наблюдаются многочисленные предложения по скидкам, рассрочкам, подаркам и пр. Но средневзвешенная цена в основном снижается за счет выведения новых проектов на рынок с более низкими ценовыми предложениями. Также кризисной тенденцией остается преимущественно продажа инженерно-подготовленных участков без обязательного подряда». Участники круглого стола выразили опасение, что скоро поселки, где продаются только участки под застройку, вряд ли можно будет назвать коттеджными поселками с единой концепцией. Тем не менее, такие предложения пользуются спросом. Относительно изменения качества предложения своим мнением поделилась Марина Агеева, Директор по развитию ЗАО "Евросиб-Девелопмент". Марина отметила, что в 2009 году на рынке появилось много новых проектов, где насчитывается до 400 домов и цена за один лот намного ниже средней по рынку. Не понятно, за счет чего экономят девелоперы таких проектов, однако, клиенты отмечают, что в цену таких лотов часто не включены услуги по подключению коммуникаций. Негативным моментом в таких продажах является невозможность будущих жителей таких поселков подключить инженерные коммуникации и затем ежемесячно оплачивать взносы на содержание поселка, поскольку далеко не везде такие выплаты соразмерны городской квартплате. Еще одной важной вехой в развитии загородной малоэтажной недвижимости стал закон о том, что жилые дома теперь могут строиться только на землях поселений. Это ударило по рукам тех девелоперов, которые в свое время приобрели участки земли сельхозязственного назначения и теперь не смогут построить там запланированных объектов.

Что касается вторичного рынка загородной недвижимости, то, по словам Людмилы Юшиной, руководителя направления загородной недвижимости АН «Прогаль», сегодняшний клиент стал очень требовательным и избирательным. Нередко клиент смотрит один и тот же объект несколько раз, прежде чем принимает окончательное решение. Причем покупателям требуется 2-3 месяца, чтобы решиться на покупку. Спросом пользуются недорогие дома от 3 до 5 млн, с оформленными по всем правилам документами, построенные в последние годы. Как и прежде, хорошо продаются только те объекты, которые выставлены по реальной цене. Те продавцы, кто решает продать по завышенной цене, как правило, либо снижает цену до среднерыночной, либо снимает свой объект до лучших времен. Что касается предпочтений по районам, то в моде остается Приозерский район, Токсово и Сертолово. В элитном сегменте преобладают дома и участки во Всеволожском и Курортном районах. Причем, многие покупают там элитные объекты даже без коммуникаций, поскольку после подведения оных цены на объект повышаются до 50%. Однако, на рынке все еще нет четкого деления на классы, поэтому все обозначения для объектов достаточно условны.

Самым насущным вопросом был вопрос о финансировании строительства поселков и ипотечном кредитовании на рынке загородной недвижимости. «Если говорить об ипотечном кредитовании загородных объектов, то банк требует вносить больше первый взнос в сравнении с кредитованием городской недвижимости, а процентные ставки и условия остаются такие же, как при кредитовании квартир, - говорит Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования филиала «ВТБ-24», - требованиями для кредитования домов в коттеджных поселков является наличие инженерных коммуникаций и готовые юридические документы. Существует также кредитование частного строительства, залогом таких кредитов является участок земли. Важно отметить, что кредитуются только объекты, расположенные на землях поселений». По данным банка «ВТБ-24», за этот год к ним поступило всего шесть заявок на ипотечное кредитование покупки дома в коттеджном поселке, однако, ни одно пока не удовлетворено из-за неготовности документов. О финансировании строительства коттеджных поселков в целом подробно специалисты говорят неохотно. Ясно только, что если раньше девелоперы строили частично на свои средства, а частично на кредитные, то сейчас чаще всего привлекают частного инвестора.