Игра на загородном рынке: и дом, и деньги

Сыграть на неравномерном падении цен

Сейчас на рынке недвижимости наблюдается снижение цен, но в разных сегментах оно имеет разные величины, как абсолютные, так и относительные. Важно еще понимать, идет ли речь о долларовой цене или о рублевой, поскольку традиционно цены недвижимости в Москве и области указываются в долларах. Дальше в статье речь будет идти о долларовой цене, кроме тех случаев, когда оговорено обратное.

По наблюдениям экспертов, в целом на рынке недвижимости первыми в цене снижаются новостройки, особенно те проекты, где девелоперы значительно нуждаются в деньгах. Вторая волна снижения приходится на рынок загородного новостроя, причем строящиеся поселки бизнес-класса (по цене от $500 тыс. до $2 млн) падают в цене в первую очередь.

Третья волна снижения цен относится ко вторичному рынку городского жилья и начинается с бизнес-класса, а затем захватывает и эконом-класс.

Разрыв все меньше, коттеджи все доступнее

За последние 4 года стоимость 1 кв. м жилья в Москве выросла в 3 раза, то есть среднегодовые темпы прироста составили примерно 50%, в то время как на рынке коттеджных поселков цена метра за рассматриваемый период увеличилась в 2 раза (среднегодовой прирост на уровне 25%).

Такая динамика цен за метр отразилась на абсолютной стоимости домовладений. Главный результат: за 2005–2008 годы произошло сокращение разницы в стоимости загородного жилья и квартир в Москве. Если в 2005 году коттеджи в среднем были в 4 раза дороже столичной квартиры, то к концу 2008 года превышение составило всего 2 раза, рассказывает Татьяна Калюжнова, руководитель департамента исследований и консалтинга Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Наиболее частый обмен сейчас на рынке – замена городской квартиры на таунхаус или квартиру в загородном жилищном комплексе (ЗЖК), которые по стоимости сравнялись с ценой трехкомнатной квартиры в Москве, говорит эксперт.

Свежие данные о ценах на загородном рынке по разным направлениям и сегментам жилья приводятся ниже в приложении.

Выживает малоэтажное, условия неизвестны

При этом в городе многие стройки замораживаются, и скоро купить из нового жилья будет практически нечего. В пользу переезда за город говорит и тот факт, что, согласно заявлениям подмосковных властей, строители сегодня делают ставку на малоэтажное жилье. Речь идет о двух-трехэтажных домах, которые удачно вписываются в историческую архитектуру подмосковных городков, а также о коттеджах, рассчитанных на граждан со средним достатком.

Уже в январе 2009 года в общем объеме сданного жилья 60,5% пришлось на долю «малоэтажек». К тому же, как отметил замминистра строительства Павел Перепелица, стоимость квадратного метра в индивидуальном доме может быть существенно ниже, чем в многоэтажном. А само строительство ведется быстрее. Материальная база имеется: сейчас в Подмосковье работают десять заводов каркасно-модульных конструкций (канадский сэндвич), остальные стройматериалы тоже производятся в самой области.

И цена у подобных домов весьма доступная. К примеру, на заводе малоэтажного домостроения группы компаний «АгроПарк» в селе Рогачёво стоимость квадратного метра дома начинается от 17 тыс. руб. Дом изготавливается за 8 дней и монтируется на площадке за неделю.

Сейчас идет ряд переговоров о возведении подобных поселков, и эксперты говорят, что самые интересные предложения будут заявлены на рынке в мае-июне этого года. Однако все это проекты в начальной стадии, и будут ли по ним действовать программы рассрочек, ипотеки и прочих удобств для покупателя, пока непонятно.

Чего бояться при покупке недостроя

Кроме того, покупка недостроенного дома или дома в недостроенном поселке чревата серьезными осложнениями. Вот перечень самых серьезных опасностей, которые таит в себе такое приобретение:

1. Основная проблема сегодня – не подведенные к поселку коммуникации: вода, газ, электричество, канализация. Как правило, застройщики планируют их подведение к тому моменту, когда в дома начнут заселяться их жители. Сложность в том, что если будет продано мало домов, застройщику элементарно не хватит денег на подведение коммуникаций, тем более что аппетиты монополистов, которые за все эти ЖКХ-услуги отвечают, с кризисом отнюдь не снизились.

2. Вторая проблема связана с оформлением дома в собственность и сопутствующими этому правами жильца. В лучшем случае застройщик переоформляет за покупателя участок земли, а сам дом может быть оформлен в собственность только после полного окончания строительства, и то не сразу. Так что при банкротстве застройщика взыскивающие органы могут попытаться забрать дом как имущество, принадлежащее не вам, а компании.

3. За городом могут возникнуть проблемы с пропиской, с прикреплением к поликлинике, к школе и так далее. Хорошо, если эти инфраструктурные объекты имеются в поселке или рядом с ним. Увы, в условиях кризиса застройщики пытаются достроить то, что есть, а вот объекты инфраструктуры замораживают в первую очередь.

4. Риск недостроя вашего дома. Возможно, что в завершение работ придется вложить больше денег, чем в покупку. Этот риск можно минимизировать, если заключать договор о поэтапной оплате работ, и ни в коем случае не вносить всю сумму за дом сразу. Эта практика позволяет контролировать качество работ на каждом этапе и заставлять устранить строительные недоделки.