Проектируем будущее

Самое начало

В начале будущий владелец частного дома должен обзавестись проектом. Проект можно купить, например, в банке готовых проектов компании LANS GROUP. Однако откуда бы ни был получен проект, он должен учитывать все требуемые изменения, в частности, желательны проекты всех остальных сооружений на участке.

Но иногда представить проекты всех надворных построек невозможно. Что в таком случае делать? Тогда постройки задают в габаритных размерах.

Всю информацию, касающуюся будущей планировки участка, соединяют в едином задании на проектирование.

Помимо прочего, оно содержит и все решения по коммуникациям, в частности по электро-, газо-, водо- и теплоснабжению, а также канализации. В решениях будут указаны точки подключения и тип устройства.

Разрешите нам

Недостаточно, чтобы проект нравился будущему владельцу. Он еще должен соответствовать, то есть не противоречить, требованиям местных властей. Для этого придется собрать исходно-разрешительную документацию. Ее получают в местном архитектурном ведомстве или в управляющей компании поселения, в черте которого расположен участок. Необходимо ознакомиться с действующими регламентами застройки, со всеми требованиями по проведению проектно-изыскательских работ. Настоятельно необходимо выяснить, каковы процедуры прохождения согласований, а также каковы исходные данные по подключению коммуникаций.

Проектно-изыскательские работы тоже иногда требуют получения официальных разрешений.

В принципе, проект может быть сделан и на основе устной информации заказчика, но в этом случае отвечать за соответствие требованиям местных властей будет уже заказчик.

Некоторые компании, например компания LANS GROUP, берут на себя организацию сбора исходно-разрешительной документации для строительства и проведения согласований, это наиболее оптимальный вариант, если заказчик не располагает большими ресурсами времени и необходимыми знаниями.

Дом по проекту G-3020-0

Изыскиваем возможности

Инженерно-геодезические и инженерно-геологические изыскания по упрощенной или полной схеме чрезвычайно важны для будущего строительства и обустройства территории. Ведь материалы, созданные на основе этих изысканий, повествуют обо всех имеющихся на участке сооружениях, подземных и воздушных коммуникациях, зонах насаждений или даже отдельных деревьях, если они имеют значение для будущего проектирования. На данных съемки также обозначают места шурфов, использовавшихся при проведении инженерно-геологических изысканий.
Наносятся и границы участка по фактическому землеотводу (так называемая кадастровая граница).

Как и в случае с разрешениями, можно работать также на основе архивных геодезических или геологических материалов или вовсе без них, но только на некоторых этапах проектирования и лишь под ответственность заказчика.

Помочь же ему в состоянии компании, организующие проведение изыскательских работ для строительства, в частности компания LANS GROUP.

Генеральный – во главе

Теперь мы подошли к самому главному – основному проектированию участков. И прежде всего нас интересует генеральный план.

Дом по проекту F-1591-0

Генеральный план участка, или главная или горизонтальная планировка участка, включает в себя размещение (посадку) основного дома, иных построек хозяйственно-бытового назначения, инженерных систем, въездов, выездов и парковок, зон озеленения – все то, что образует костяк территории.

Генеральный план должен быть выполнен только и исключительно в границах фактического землеотвода. Он строго соответствует действующим нормам и правилам, в том числе касающимся размещения инженерных коммуникаций и обеспечения противопожарной безопасности.

Проект генерального плана вместе с паспортом проекта может подлежать официальному согласованию – для застройщиков в черте города и ИЖС. Дело в том, что дачная амнистия в отношении города и ИЖС не действует в большинстве регионов РФ. А вот застройщики садоводств и иных участков, не подлежащих согласованию, могут сразу заказывать схему благоустройства.

Стоимость данных работ в компании LANS GROUP определяется на основе шкалы фиксированных цен, сопоставленных с категориями проектов коллекции.

Стоимость проектирования генерального плана участка в компании LANS GROUP

Если же участок заказчика состоит из нескольких кадастров с разным целевым назначением, стоимость проектирования определяется по числу участков вне зависимости от числа домов, а проектная документация выполняется отдельно для каждого из участков.

Бывает и так, что на одном участке строятся два основных дома или многосемейный дом. Тогда стоимость проектирования определяется как сумма стоимостей отдельного проектирования по каждому из домов, а проектная документация выполняется одним альбомом с копиями для каждого из заказчиков.

Для проектирования генплана и привязки проекта по месту строительства может потребоваться выезд проектной группы на участок. Проектная группа компании LANS GROUP выполняет данный вид работ.

В качестве исходного материала для проектирования выступают как минимум кадастровая граница, нанесенная на подоснову (свежую топосъемку), и оформленное техническое задание, утвержденное заказчиком.

Дом по проекту F-1537-0

Благоустраиваем территорию

Теперь, после того как генеральный план создан, займемся схемой благоустройства.

Схемой благоустройства называется зонирование участка без детализации ландшафта. В нее включается, в первую очередь, разработанное решение по электрообеспечению участка, в том числе различных строений хозяйственно-бытового назначения на нем, а также по освещению.

На этом этапе надо задуматься и принять решение о размещении зон отдыха, озеленения, будущих элементов ландшафтной архитектуры – прудов, горок, цветников и пр.

Как и в случае с генеральным планом, проектирование схемы благоустройства проводится только в границах фактического землепользования. Что туда входит?

Включаются и площадь землеотвода, и площади рекреационных зон, которые могут быть смежными общественными, или арендуемыми, или находящимися в собственности, а также площади зон отчуждения.

Чем важен этот этап проектирования для застройщика? Он позволяет хорошо понять перспективы своего участка и оценить собственные возможности по его освоению.

Исходными материалами для проектирования здесь как минимум являются кадастровая граница (или выполненный генеральный план участка) и граница фактического освоения, нанесенные на подоснову (идеально – на свежую топосъемку), и оформленное техническое задание, утвержденное заказчиком.

Трассы под боком

Дом без коммуникаций непригоден для жизни. Поэтому теперь жизненно важно приступить к созданию общей схемы совмещенных инженерных сетей, или, как говорят специалисты, к трассировке участка для взаимной увязки инженерных коммуникаций.

Дом по проекту F-1589-0

Что для этого нужно? Сначала наиболее рациональным способом определяются внутриплощадочные трассы – водопровода, канализования, электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения. Проектируются трассы освещения, от точек ввода внеплощадочных сетей и от локальных инженерных сооружений до потребителей, а также между потребителями внутри участка.

Эта схема инженерных сетей разрабатывается в качестве дополнения к генеральному плану участка, может она быть и дополнением к схеме благоустройства участка.

Проектирование схемы инженерных сетей, как и схема благоустройства, проводится в границах фактического землепользования. Ответственность за выход за границы землеотвода заказчик должен будет принять на себя.

Чем важен этот этап проектирования участка? Он позволяет оценить затраты на инженерное обеспечение территории.

Исходными материалами в данном случае служат: кадастровая граница или выполненный генеральный план участка, граница фактического освоения, нанесенные на подоснову (идеально – на свежую топосъемку), и оформленное техническое задание, утвержденное заказчиком.

Если проведены инженерно-геологические изыскания, то они позволяют проверить правильность размещения инженерных сооружений на участке и определить исходные данные для дальнейшего детального проектирования инженерных систем.

Создаем вертикаль

Так называемая схема вертикальной планировки – следующий и завершающий этап основного проектирования участка.

Она включает в себя, в свою очередь, ряд схем. Это схема посадки дома на рельеф и схема организации искусственного рельефа. Затем – рекомендации по перемещению плодородного слоя на период строительства, чтобы избежать его гибели, рекомендации по перемещению иных земельных масс, освобождаемых в результате строительства, чтобы избежать излишних затрат на вывоз грунтов при организации котлованов под фундаменты строений.

Схема вертикальной планировки должна включать в себя также обозначение необходимых укрепительных сооружений рельефа участка.

Кроме того, в состав проекта входят две схемы: на момент подготовки строительной площадки и на момент завершения строительства.

Схема вертикальной планировки разрабатывается как дополнение к генеральному плану участка или схеме благоустройства участка. Наиболее точные данные она дает при одновременном заказе со схемой совмещенных инженерных сетей, поскольку в этом случае будет учитывать и работы по прокладке коммуникаций.

Проектирование схемы вертикальной планировки, как и генплан, проводится в границах фактического землепользования. Проект, оформленный в виде отдельного альбома, может служить основанием для организации строительства и не требует никаких официальных согласований.

Чем важен этот этап? Он позволяет оценить затраты на проведение земляных работ на участке, на аренду техники при производстве работ. Схема поможет организовать строительную площадку, сократить сроки и себестоимость общего строительства.

Исходными материалами для проектирования как минимум являются генеральный план участка или схема благоустройства, свежая топосъемка (обязательно), данные инженерно-геологических изысканий (они крайне желательны в принципе, а при посадке дома на рельеф – обязательны) и оформленное техническое задание, утвержденное заказчиком.

Дополняем, укрепляем и очищаем

Помимо основного проектирования, производятся работы и по дополнительному проектированию участков. Туда может входить множество работ, назовем некоторые.

Например, это конструктивный проект укрепления грунтов, отдельных укрепительных сооружений (включая точный расчет перемещения земельных масс). Ориентиром по стоимости здесь могут служить цены на изменение фундамента зданий под особенности грунтов, определяемых фактически в зависимости от площади пятна застройки, так как логика проведения расчетов и проектирования аналогична, стоимость зависит от объемов земельных масс, требующих укрепления. Цены определяются договором сторон.

Правильное проектирование локальных очистных сооружений будет и наиболее экономичным

Проект дренажа и ливневой канализации участка в целом. Здесь стоимость может зависеть от общей площади дренируемой территории, от сложности рельефа участка и насыщенности участка объектами инфраструктуры и благоустройства, определяется общей протяженностью систем дренажа и ливневой канализации. Итоговая стоимость – договорная. При незначительной влагонасыщенности грунтов (по результатам инженерно-геологических изысканий) проект может не потребоваться.

Для проектирования локальных очистных сооружений условия проведения проектных работ по срокам и стоимости определяются по выполнении проектов генерального плана как минимум.

Для большинства случаев (для станции глубокой биологической очистки (ГБО) типа «Астра», «Циклон» моделей 5/8/10 при водоотведении от 1 объекта, при протяженности сети не более 20 м (не более 1 колодца) от индивидуального жилого дома) стоимость выполнения рабочего проекта составит 15 000 / 20 000 / 25 000 рублей соответственно.

Компания LANS GROUP может выполнять такие проекты в комплексе проектирования участков при строительстве в городе, ИЖС или в природоохранных зонах, где может потребоваться прохождение согласования. Проект очистной станции может подлежать согласованию в Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека. Согласование может быть поручено специалистам компании LANS GROUP как службе заказчика с оплатой услуг в размере 12% от стоимости фактических работ специализированных организаций, привлекаемых для проведения данных согласований.
В иных случаях стоимость выполнения проектов очистных сооружений обсуждается на основе отдельного технического задания в договорном порядке.

Проектирование геотермальных коллекторов тепловых насосов – по отдельному согласованию в зависимости от технического задания. При условии выполнения работ по монтажу индивидуальных тепловых пунктов на базе геотермальных тепловых насосов силами партнеров LANS GROUP этот вид проектирования не требуется.